商品房与住宅房的主要区别在于它们的性质、产权和交易方式。
1、性质：商品房是按照市场化运作的房地产开发项目，主要用于出售给个人或企事业单位使用；而住宅房则是用于居住的房屋，主要满足居民的基本生活需求。
2、产权：商品房的产权属于开发商，购买者仅享有使用权，并在一定期限内可以转让；住宅房的产权则属于购房者，具有永久性。
3、交易方式：商品房的销售通常采用预售制或现售制，购买者需要支付一定的订金或首付；住宅房的销售则可以直接签订购房合同，一次性或分期付款，商品房的价格受到市场供求关系的影响，可能存在波动；而住宅房的价格相对稳定。
