1、产权性质：商品房是按照市场规律运作的房屋，购买者拥有完整的产权，包括房屋所有权、占有权、使用权和处分权，而住宅房通常是指***或企事业单位分配给职工的住房，产权归单位所有，购买者只享有使用权。
2、交易方式：商品房可以在房地产市场上自由买卖，价格由市场供需关系决定，而住宅房通常需要通过单位内部的房改政策进行分配，购买者需符合相关条件才能购买。
3、建设目的：商品房主要是为了满足居民自住和投资需求而建设的，其品质、设施和服务通常较高，而住宅房主要是为解决职工住房问题而建设的，其品质和设施可能相对较低。
4、贷款政策：购买商品房可以申请商业银行的房贷，利率相对较低，而购买住宅房通常需要符合单位的房改政策，贷款额度和利率可能受到限制。
5、转让限制：商品房在购买后可以随时出售，转让相对自由，而住宅房在单位规定的期限内不得转让，转让受限。
商品房和住宅房的主要区别在于产权性质、交易方式、建设目的、贷款政策和转让限制等方面，商品房具有较高的品质和流动性，适合自住和投资；而住宅房主要用于解决职工住房问题，具有较低的品质和流动性。
